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TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

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TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Nos últimos anos, o financiamento imobiliário se tornou a principal forma para aquisição da casa própria e esse procedimento ainda gera muitas dúvidas. Esse artigo possui informações valiosas e várias dicas úteis para quem estiver pensando em financiar seu imóvel.

O VALOR MÁXIMO DA RENDA E LIMITE DE FINANCIAMENTO

A maioria das instituições bancárias liberam crédito para habitação caso as prestações do financiamento não excedam 30% do valor da renda bruta familiar ou individual do comprador. No Itaú o comprometimento é de até 35% da renda líquida e no Santander o comprometimento pode chegar a 35% da renda bruta de acordo com a análise de crédito.
Ao optar pelo financiamento, prefira pagar o valor de entrada mais alto possível. O comprador necessitará pagar à vista pelo menos 20% do valor do imóvel, pois os bancos financiam, em geral, até 80% do valor do imóvel. Isso porque, quanto menor for a quantia a ser financiada, menores serão as parcelas e os juros a serem pagos e mais rápido o imóvel será quitado.
Entre os custos de aquisição não devem ser negligenciados o ITBI e os custos cartoriais de transferência de escritura. Alguns bancos financiam esses custos junto ao financiamento imobiliário mas a política varia de instituição para instituição. Alguns bancos financiam os 80% do valor do imóvel e mais os custos de transferência, enquanto outros bancos financiam os custos desde que estejam inclusos nos 80% do valor do imóvel.

JUROS EM QUEDA E AVANÇO DA CONCORRÊNCIA

Atualmente, a taxa média de juros cobrada nas cinco principais instituições financeiras do país é de 8,94% no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que financia imóveis com valor de até 1 milhão e 500 mil reais em todo país. Há dois anos atrás, a taxa média de juros cobrada pelos bancos no SFH estava acima de 11% a.a..
Vale lembrar que para conquistar as taxas mínimas anunciadas pelos bancos, é importante o tomador do crédito apresentar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira. O nível e o tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar diretamente nos juros cobrados pelos bancos.
A Caixa segue como líder no mercado imobiliário, com participação de 69,5% no segmento. Mas desde o início do ano passado, perdeu para o Bradesco a liderança no crédito imobiliário com recursos da poupança.
O maior alinhamento das taxas cobradas pelos bancos ocorre em meio a um cenário de recuperação do mercado imobiliário e com os bancos reforçando o foco no crédito imobiliário.

Grafico

SIMULE ONLINE SUAS PRESTAÇÕES

Caso queira saber o valor que ficarão as prestações é possível fazer uma simulação do financiamento on-line. As principais instituições do país disponibilizam simuladores de crédito em seus sites que auxiliam na projeção da compra.
Abaixo segue o link dos simuladores dos 5 maiores bancos brasileiros:

Banco do Brasil
https://www42.bb.com.br/portalbb/imobiliario/creditoimobiliario/simular,802,2250,2250.bbx
 Bradesco
https://banco.bradesco/html/classic/produtos-servicos/emprestimo-e-financiamento/encontre-seu-credito/simuladores-imoveis.shtm#box1-comprar
 Caixa Econômica Federal
http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet-web/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso
 Santander
https://www.webcasas.com.br/webcasas/?headerandfooter/#/dados-pessoais
Itaú
https://www.itau.com.br/creditos-financiamentos/imoveis/simulador/

CONDIÇÕES PARA USO DO FGTS

Que o FGTS pode ser utilizado tanto como recurso para amortizar o valor total na compra de um imóvel como para pagar prestações em um financiamento imobiliário, já é amplamente conhecido, entretanto existe algumas condições específicas para o uso do FGTS. Entre elas podemos citar:

• o imóvel que será financiado precisa, obrigatoriamente, estar localizado na mesma cidade (ou região metropolitana) onde o cliente mora;
• somando os períodos trabalhados (consecutivos ou não), é preciso ter no mínimo 3 anos de trabalho sobre o regime do FGTS na mesma ou em diferentes empresas;
• o cliente não pode ter nenhum financiamento ativo no SFH, independentemente de qual seja a região do país;
• o FGTS pode ser utilizado para abater em até 80% o valor das prestações, mas apenas dentro de um período de 12 meses consecutivos;
• o uso do FGTS não será liberado caso o cliente já tenha imóvel registrado em seu nome;
• mesmo com restrições no nome (SPC ou Serasa Experian), o cliente pode utilizar o FGTS em um financiamento imobiliário;
• caso já o tenha utilizado em outra transação imobiliária, é preciso aguardar o período de carência de 3 anos, para que o cliente possa usar o FGTS novamente;
• para poder utilizar o FGTS como recurso para amortizar as prestações de um financiamento, o imóvel não pode ser avaliado em valor superior a R$ 500 mil.

DIFERENÇA ENTRE SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO: SAC E PRICE

O sistema de amortização trata especificamente da forma como o valor principal do financiamento, isto é, o valor que você pegou emprestado do banco, será pago ao longo do contrato.
De acordo com a SAC (Sistema de Amortização Constante), a diminuição da dívida a cada mês de pagamento é constante. Isso acontece porque o valor de uma parcela é formada pela soma da amortização e os juros da despesa. Ao longo do pagamento, tanto a dívida quanto os juros do parcelamento caem, o que consequentemente diminui o valor das prestações.
Já na Tabela Price (TP), o que se mantém constante é o valor da prestação. Consequentemente, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.
Assim, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato, o que torna a primeira prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na Price, quando consideramos a mesma taxa de juros. No entanto, quando comparamos o valor final pago no financiamento, no sistema SAC esse valor será, em média, 15% menor do que na Price.

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA E COMPROVAÇÃO DE RENDA

Nessa etapa, você deve, obrigatoriamente, apresentar cópias do CPF e RG ao banco, junto dos originais. Lembrando que, se existe união estável ou um casamento registrado em cartório, é necessário a anuência do companheiro(a), pois a compra pode ser declarada nula futuramente caso haja contestação ou qualquer outro problema.
Sendo assim, ambos precisam apresentar seus holerites e comprovante de estado civil. Caso sejam autônomos, é importante entregar extratos bancários para demonstrar a movimentação na conta e também a declaração de imposto de renda do casal.
Se você deseja financiar com um banco no qual ainda não possui conta, deverá se submeter a todo o processo de cadastramento junto ao gerente, o qual te informará toda a documentação necessária para dar seguimento às etapas e, posteriormente, aprovar o financiamento. Procure demonstrar de onde vem a sua renda familiar, seja através de holerites, extratos bancários, declaração de imposto de renda, contratos de prestação de serviço, etc.
Por último, aguarde a sua análise no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) e, caso não haja nenhuma pendência em seu nome, o crédito é aprovado.

QUANTO TEMPO LEVA PARA A APROVAÇÃO?

O tempo de espera entre as simulações e a aprovação do crédito dura em média de 30 dias nos principais bancos, com exceção da Caixa Econômica Federal, onde a aprovação leva em torno de 90 dias devido ao elevado número de contratos analisados pelo banco.
Ressaltando que tudo vai depender de uma série de fatores: se você já possui todos os documentos necessários em mãos, se o financiamento será no banco que possui conta ou em uma agência diferente, se já simulou a quantidade que poderá investir ou não.
Após toda a etapa de comprovação de dados, a instituição financeira solicitará uma avaliação do imóvel — feita por uma empresa especializada, engenheiro ou arquiteto —, para confirmar o seu valor real de mercado.

Tendo a confirmação do valor, as prestações são estabelecidas e passa-se para a etapa de elaboração do contrato, que deve ser assinado pelo vendedor e pelo comprador. A partir disso, o banco pagará o vendedor e a dívida fica sendo entre você e o banco.

Estar atento as essas dicas é primordial para que o seu sonho não se torne uma frustração. Lembre-se que o próprio imóvel torna-se a garantia do seu financiamento.

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5 DICAS PARA COMPRAR SEU APARTAMENTO

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5 DICAS PARA COMPRAR SEU APARTAMENTO

A aquisição de um imóvel é um momento de muita felicidade na vida de qualquer pessoa. No entanto, por envolver valores elevados, é também um processo que exige cuidado e inteligência. Dentro desse contexto, é preciso levar em conta diversos fatores, desde as necessidades de moradia do próprio comprador, idoneidade da construtora responsável pela execução do imóvel e, é claro, o planejamento financeiro.

1 – SEGURANÇA

Quando se fala em casa, existe uma ideia verdadeira de mais liberdade e privacidade. Embora existam essas vantagens, pelo lado da segurança a situação pode ser outra. Como a segurança em uma casa depende exclusivamente de você, o imóvel pode ser um alvo mais fácil para pessoas mal intencionadas.

Além disso, o fato de casa ser um imóvel isolado (o que não é o caso de um apartamento) faz com que essa seja uma opção mais vulnerável a ataques, especialmente os mais discretos. Se não houver uma atenção constante da vizinhança a respeito de movimentações suspeitas, casas são alvos relativamente mais fáceis.

Morar em um apartamento pode trazer uma sensação de mais segurança por se tratar de um espaço compartilhado e de aceso mais difícil. A proximidade dos apartamentos também ajuda a evitar problemas de invasões, podendo ser coibidas com a aquisição de equipamentos de segurança como alarmes e câmeras, inclusive com custo muito inferior em relação a casa, pois a divisão é entre todos os condôminos.

Para quem viaja muito ou passa muito tempo fora de casa durante o dia, inclusive, essa é a opção ideal, porque uma casa vazia é um chamariz para atos criminosos como invasões e roubos.

2 – PESQUISE A IDONEIDADE DA CONSTRUTORA

A compra de um apartamento é algo que irá te comprometer financeiramente durante anos, portanto, é preciso haver confiança para que essa relação seja satisfatória e segura para todas as partes envolvidas.

Antes de adquirir o imóvel pesquise o histórico da construtora. Vale consultar o nome da empresa na internet através de redes sociais e sites como Reclame Aqui e o do Procon, verificando se há reclamações feitas por outros compradores e como a construtora procede em relação aos problemas. Verifique também se a empresa possui ações na Justiça e débitos junto à prefeitura.

Se possível, é recomendável conferir pessoalmente o canteiro de obras para checar a qualificação dos profissionais responsáveis, a qualidade dos materiais empregados e as técnicas construtivas utilizadas na construção do imóvel.

Uma dica valiosa é pedir auxílio de um especialista para certificar-se da qualidade dos materiais e equipamentos que serão utilizados na obra, como elevadores, materiais hidráulicos e elétricos, porcelanatos e revestimentos, metais sanitários, entre outros materiais especificados no memorial descritivo.

3 – PLANEJAMENTO FINANCEIRO

Antes de pensar em adquirir o imóvel que você tanto quer é necessário ter organização e planejamento financeiro.

Por isso, a primeira coisa a fazer para atingir essa conquista é se organizar financeiramente. Tenha em mãos seu orçamento, lance seus ganhos e gastos em uma planilha e calcule quanto sobrará por mês para ser investido na compra do imóvel.

O financiamento ainda é a modalidade mais usada pela grande parte dos brasileiros na hora de conquistar o sonho da casa própria.

Ao optar pelo financiamento, prefira pagar o valor de entrada mais alto possível. O comprador necessitará pagar à vista pelo menos 20% do valor do imóvel, pois os bancos financiam, em geral, até 80% do valor do imóvel. Isso porque, quanto menor for a quantia a ser financiada, menores serão as parcelas e os juros a serem pagos e mais rápido o imóvel será quitado.

Entre os custos de aquisição não devem ser negligenciados o ITBI e os custos cartoriais de transferência de escritura. Alguns bancos financiam esses custos junto ao financiamento imobiliário mas a política varia de instituição para instituição. Alguns bancos financiam os 80% do valor do imóvel e mais os custos de transferência, enquanto outros bancos financiam os custos desde que estejam inclusos nos 80% do valor do imóvel.

Um recurso fundamental para a compra do imóvel pode vir do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), já que seu uso é permitido para a aquisição e financiamento de imóveis. O FGTS é formado por valores depositados pelos empregadores em contas específicas na Caixa Econômica Federal. O montante que é depositado mensalmente e corresponde a 8% dos vencimentos em folha do trabalhador. Apesar do FGTS ficar depositado junto à Caixa Econômica Federal ele pode ser utilizado na amortização de financiamento imobiliário junto a qualquer instituição financeira.

A parcela de financiamento deve corresponder a no máximo a 30% da renda da família. Lembrando que as parcelas vão caindo com o passar do tempo, claro, dependendo da tabela de amortização escolhida pelo comprador no momento da compra do imóvel.

Mas ainda vale destacar a importância dos juros, que é variável de banco para banco. Os juros são itens fundamentais quando o assunto é financiamento de imóvel. E a taxa deles pode variar dependendo do grau de relacionamento que você possui com o banco.

Para as pessoas que já são correntistas ou fazem transações com o banco, por exemplo, é possível conseguir taxas de juros mais atrativas, fazendo com que você não precise ter uma renda tão alta.

4 – LOCALIZAÇÃO

As regiões mais bem localizadas numa cidade, próximas ao centro comercial e localizadas nas principais vias de locomoção, via de regra, possuem terrenos com valores elevados devido à alta procura. Os preços altos dos lotes tornam inviáveis para a maioria das pessoas adquirir um terreno para a construção de uma residência nesses locais. Esse problema é solucionado pelos edifícios residenciais que possibilitam fracionar o valor do terreno na quantidade de apartamentos disponíveis no condomínio.

A aquisição de um apartamento possibilita a experiência de morar em regiões com m² do terreno elevado com um preço mais acessível.

Outro fator importante sobre a localização é em relação à acessibilidade. Verifique se o imóvel fica próximo do seu local de trabalho.

A valorização da região no longo prazo também é fundamental na avaliação para a compra do seu apartamento. Novas construções, comércios e parques previstos na região podem valorizar sua moradia.

5 – PRIORIDADE DE ESPAÇOS

Sempre tenha muito claro quais são as suas reais necessidades. Por exemplo, talvez você não goste muito de cozinhar, mas precise ter um escritório para trabalhar em casa. Sendo assim, não faz sentido nenhum ter uma cozinha gourmet, que é mais elaborada e dedicada especialmente para quem tem amor pela cozinha. Portanto, defina suas prioridades e quais espaços da casa são mais importantes para você e invista nisso.

Se você tem carro procure se informar sobre as dimensões das vagas, verifique a área de manobra que dê acesso a vaga e priorize apartamentos com vagas anexadas a escritura do imóvel. Sem contar que a vaga na garagem demarcada é um item que facilita a venda do imóvel no futuro, além de valorizá-lo. São dicas valiosas que evitarão estresse no dia-a-dia e pequenos acidentes no seu veículo.

Ao procurar um apartamento, é comum pensarmos no agora e optarmos por apartamentos que se adaptem somente à nossa situação atual. Mas, futuramente, essa decisão pode não parecer tão boa. Se você procura um apartamento para viver por muitos anos, e tem nele seu sonho/projeto de vida, é importante considerar esses pontos e fazer uma projeção de como a sua vida poderá ser daqui alguns anos.

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